Rappel des principes relatifs à la comptabilisation des contrats de location

1.1. Définition

Un contrat de location représente l’accord par lequel un bailleur octroie au preneur, le droit d’utilisation d’un actif immobilier ou mobilier en échange de paiements ou d’une série de paiements pour une période déterminée. Deux types de contrats de location sont à distinguer en fonction du transfert ou non de la quasi-totalité des risques et avantages supportés par le propriétaire de l’actif :

Lorsque les clauses contractuelles prévoient le transfert au preneur de la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété d’un actif, on parle alors de contrat de location financement. En l’absence de ce type de clauses (implicite ou explicite) tous les autres contrats de location sont classés en contrats de location simple. Cette classification s’apprécie en fonction de la réalité de la transaction plutôt que de la forme juridique du contrat et s’opère au moment de la date de conclusion du contrat.

La date de conclusion du contrat peut être la date de signature du contrat ou la date d’engagement réciproque des parties sur les principales clauses du contrat dans le cas où la date de signature est postérieure à la date de conclusion du contrat. La date de conclusion du contrat est à ne pas confondre avec la date de prise d’effet du contrat qui correspond au début de la période de location (date de comptabilisation).

Un changement de classification peut s’opérer en cours de contrat si les modifications contractuelles relatives à ce changement auraient conduit à une autre classification au moment de la conclusion du contrat. Cas – Conséquences. Le contrat a été signé au même moment que l’engagement réciproque des parties: Date de conclusion du contrat = date de signature (et date d’engagement réciproque). Le contrat a été signé postérieurement à la date d’engagement réciproque: Date de conclusion du contrat = date d’engagement réciproque

Une liste non-exhaustive de situations permettant de caractériser un contrat de location-financement est proposée par la norme IAS 17(cf. arbre de décisions). De plus, la norme IAS 17 apporte des indications qui, prises individuellement ou conjointement peuvent conduire à classer un contrat de location en tant que contrat de location financement lorsque : le contrat prévoit de mettre à la charge du preneur, les pertes subies par le bailleur suite à la décision du preneur de résilier le contrat de location. les profits ou pertes résultant de la variation de la juste valeur résiduelle sont à la charge du preneur (sous la forme d’une diminution de loyer par exemple). le preneur à la possibilité de poursuivre la location pour une deuxième période moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché.

1.2. Comptabilisation et évaluation des contrats de location

1.2.1. Chez le preneur

Les contrats de location-financement Le contrat de location financement doit être comptabilisé à l’actif du bilan en tant qu’immobilisation, et au passif du bilan en tant que dette financière (comme s’il s’agissait d’un achat à crédit).

La valeur à laquelle doit être comptabilisée l’actif est le plus faible montant entre la valeur actualisée des paiements minimaux afférents à la location et la juste valeur de l’actif. Cette comparaison se détermine au moment de la conclusion du contrat. La valeur actualisée des paiements minimaux est calculée en fonction du taux d’intérêt implicite du contrat ou du taux d’endettement marginal du preneur.

L’activation d’un actif transféré dans le cadre d’un contrat de location financement donne lieu à la constatation d’une charge d’amortissement à chaque arrêté comptable. Les règles d’amortissement des actifs donnés en contrat de location financement sont conformes aux principes posés dans les normes IAS 16 et 38 sur les immobilisations corporelles et incorporelles. En comptabilité IFRS, les mensualités (ou annuités) de remboursement doivent être réparties entre la charge financière et l’amortissement du solde de remboursement.

Les contrats de location simple: Le bien sur lequel porte le droit d’utilisation n’est pas inscrit au bilan. Les loyers ne constituent plus des mensualités ou annuités de remboursement, mais des charges d’exploitation comptabilisées dans le compte de résultat en loyers.

1.2.2. Chez le bailleur

Les contrats de location-financement Dans les comptes du bailleur, l’opération de location-financement s’assimile à une vente à crédit. En conséquence, les actifs dont le bailleur cède les droits d’utilisation sont présentés comme des créances financières dont le montant est égal à la valeur actualisée des loyers futurs (+ option de vente le cas échéant). En comptabilité IFRS, cette opération consiste à l’origine à sortir du bilan l’immobilisation louée et à constater parallèlement une créance financière. En cous de vie, le loyer reçu sera en IFRS réparti entre remboursement de la créance et produit financier (sur base de l’échéancier de remboursement).

Les contrats de location simple: Les actifs donnés en location simple doivent être présentés au bilan du bailleur selon la nature de l’actif concerné. Les revenus locatifs afférents à la location doivent être comptabilisés en produits de façon linéaire dans le compte de résultat sur toute la durée du contrat de location. En raison du maintien de l’actif dans le bilan du bailleur, les amortissements sont évalués et comptabilisés conformément aux normes IAS16 et IAS38, par le bailleur. Les coûts encourus pour préserver les revenus locatifs sont constatés en charges. En revanche, les coûts directs initiaux engagés pour la conclusion du contrat (honoraires juridiques par exemple) sont à intégrer dans le coût des immobilisations et à amortir sur la durée du contrat de location.

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